頂樓加蓋不想被檢舉?合法加蓋必遵守「這項」規定! - 法律010

不動產雷皓明律師2021-07-13
頂樓加蓋不想被檢舉?合法加蓋必遵守「這項」規定!

頂樓加蓋不論是在哪個縣市都是很常見的違章建築,頂加所有權是屬於最高層住戶嗎?頂樓加蓋所有權是誰的呢?要怎麼讓自己的頂樓加蓋合法,左鄰右舍的頂樓加蓋檢舉該怎麼做,讓律師再本篇文章一一帶你解答,也可以使用文末的免費法律諮詢哦!

目錄
  • 一、頂加所有權及相關法規
  • 二、頂樓加蓋合法
  • 三、頂樓加蓋檢舉

一、頂加所有權及相關法規

頂樓加蓋(簡稱頂加)對精打細算的民眾來說是項不錯的選擇,犧牲部分生活品質,換來得以負擔的租金。尤其在台北、台中、高雄等大城市,在高處放眼望去,頂樓加蓋鐵皮屋比比皆是,不僅影響市容,如裡頭有民眾居住,人身安全也令人憂心。

(一)頂樓加蓋是誰的?

不少公寓頂樓加蓋都會增建空間,改裝出租,低廉的租金不僅讓租戶受惠,自己也能增加被動收入,對許多人來說是一項不錯的投資。但是誰才能夠在大樓頂樓加蓋?頂樓加蓋所有權屬於誰呢?

實務面來看,多數頂加違建的都由頂樓住戶興建。頂樓住戶主張自己有頂樓加蓋使用權,自己在交屋金額比其他戶還要來的高,同時也包含了頂樓加蓋產權,理應供自己使用。又或是民眾在購買頂樓物件時,房仲或前屋主會告訴你,「買最上層樓雖然比較貴,但還有送頂樓,我這個頂樓加蓋已經20年了,樓下住戶都知道,買下來都是你的!」

當真是這樣嗎?

頂樓加蓋不想被檢舉?合法加蓋必遵守「這項」規定!

(二)頂樓加蓋鐵皮屋法規


公寓大廈管理條例第7條,公寓大廈的樓頂平台是全體住戶都有權共同使用,不得約定由某特定住戶專用。

因此在購屋時要小心話術,別以為買了最高樓層就能夠獨佔頂樓,最後反倒與鄰居惡言相向,面臨頂樓加蓋訴訟的糾纏。

由於頂樓是屬於住戶共同擁有的,如果你是租客,考慮租賃頂加的同時,也要將違建的風險考量進去,一旦被舉報頂加違建,就要面對頂樓加蓋拆除的問題。

頂樓加蓋鐵皮屋行之有年,台灣有紫外線照射、梅雨季節,再加上處在地震帶,久而久之頂樓便會開始滲水至樓下,住戶苦不堪言,即使請人漆上防水層,仍只能防範3、5年,於是才發展出加蓋鐵皮屋的辦法,作為遮雨棚使用。

法規中規定「頂樓建築面積8分之1法定範圍內屬於合法建物,超過面積者應查報拆除」,如果超過8分之1就是違建。以臺北市為例,違建以民國84年前後分為新違建既存違建(包含53年前的舊有違建):

  • 頂樓加蓋違建為「新違建

採取「即報即拆」,只要被舉報就會要求拆除。

少數狀況可以「拍照列管」暫緩拆除,作為遮雨棚使用,需要依照臺北市違章建築處理規則處理;作為租賃物件,只要超過法定面積認定為違章建築,絕大多數一經舉報結果都是限期拆除。

  • 頂樓加蓋違建為「既存違建」、「舊有違建

大多採取「拍照列管」暫緩拆除

但是,依據臺北市違章建築處理規則第25條,如有危害公共安全的情形,將由都發局訂定計畫優先拆除,其中第5點與頂樓加蓋直接相關「屋頂既存違建裝修隔出3個以上之使用單元或加蓋第2層以上之違建」。

頂樓加蓋不想被檢舉?合法加蓋必遵守「這項」規定!

二、頂樓加蓋合法

頂樓加蓋合法嗎?

上一段有提到,最主要是看你加蓋的物件是什麼,如果是以綠化、防水為目的,或是增加透明遮雨棚等較輕微的使用,多半會採取拍照列管。但如果是將頂樓大興動土違建套房作為租賃使用,且超過法定面積8分之1,就會有拆除風險。

頂樓的空間是住戶共同所有,想要合法頂樓加蓋,需要取得全體住戶的同意,這種共有人間對於共有物要怎麼使用、管理做約定的協議,我們稱作「分管契約」。只要獲得其他住戶的同意,不論是明示、默示都能夠使契約成立,不過保險起見,建議還是立清楚白紙黑字,才不會有額外問題產生。

住戶們都同意你可以使用頂樓是一回事,在頂樓加蓋的物件合不合法是另一回事。想要在公寓頂樓加蓋合法鐵皮屋,增建時仍須注意當地縣市政府違建相關的行政法規,不超過頂樓面積8分之1,並向主管單位申請建照、使照,如此一來才能在頂樓合法加蓋。

三、頂樓加蓋檢舉

頂樓加蓋常被改建為套房做為租賃使用,一旦被租出去,通往頂樓的門鎖就會被更換,導致其他民眾無法使用頂樓。影響到住戶的使用權益,如經過溝通無法改善,可以向政府機關進行頂樓違建檢舉。

(一)如何檢舉頂樓加蓋

和其他違建檢舉的方式相同,分為文件、電話、線上3種方式,上網尋找該縣市的拆除大隊網頁,就能得知頂樓加蓋檢舉電話和送件地址。頂加檢舉被受理後,也可以能在網路上查詢到案件進度,方便民眾追蹤。

也提醒民眾進行書面(文件)、線上檢舉時,可以將手上有的證據、照片一併附上,可以提高公務人員處理案件的效率,加快案件進度。

(二)頂樓加蓋注意事項

每隔一段時間,新聞就會報出頂樓加蓋火災,逃生不及死亡的新聞,頂樓加蓋危險是眾所皆知的事實,不過為什麼會發生危險呢?

  • 電線、管線

頂樓加蓋是額外搭建的建築,如要做為居住使用,電力、水管等管線是一大問題,多從原本的電力盤再另配電線,水管則需要接入共同管線,因此頂樓加蓋會更容易遇到跳電、滲水的問題。

  • 鐵皮建材

屋主為了節省開銷,多選用價格低廉的建材,如鐵皮、木板。金屬和木材對火的抵抗力都不如水泥好,再加上頂樓加蓋冬冷夏熱,長時間使用冷氣、暖氣設備,容易大量耗電導致電線走火引發火災。

因此建議屋主,如將頂樓加蓋作為租賃使用,必須和全體住戶取得共識,不侵害其他人的使用權利,增建頂加也須申請建照,按照法規流程進行,替租客留意逃生路線及環境安全;租客如果想要租賃頂樓加蓋,務必了解「頂樓加蓋面積超過8分之1即是違建,一經舉發隨時都有拆除、被迫搬家的風險」,也要留意電線、漏水的問題。

以上是頂樓加蓋的相關資訊,如果您喜歡我們的文章,歡迎您分享!有任何相關問題也歡迎點擊下方或右側按鈕立即進行免費法律諮詢

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