危老重建你家符合條件嗎?3大流程、2類資格先了解! - 法律010

不動產雷皓明律師2021-07-05
危老重建你家符合條件嗎?3大流程、2類資格先了解!

危老重建對屋齡已屆30年的住戶來說是一大福音,不過自己的房子有沒有符合「危老」的條件,政府給出的危老獎勵是什麼?申請送審的案件越來越多,我也要跟上嗎?有沒有危老重建缺點需要考量?本文讓律師一次告訴你,有任何問題也可以使用免費法律諮詢喔!

目錄
  • 一、危老是什麼?危老重建申請懶人包在這裡!
  • 二、危老獎勵一次看
  • 三、危老重建缺點及注意事項

一、危老是什麼?危老重建申請懶人包在這裡!

(一) 危老定義及背景

根據統計,台灣目前已有將近400萬戶住宅為30年以上的屋齡,其中需要進行補強或是拆除重建的危險老舊建築物比例更是高達40%!為了保障國民生命財產,內政部在民國106年時頒布了「都市危險及老舊建築物加速重建條例」,也就是我們所謂的「危老重建條例」。

哪種建築才符合危老重建條件呢?
1.在都市計畫範圍內,且不是歷史建築物
2.危險:結構安全未達最低等級
3.老舊:屋齡超過30年以上

只要符合以上3點危老條件,就可以開始準備文件,到都更處掛件申請重建危老建築啦!

(二) 危老、都更差在哪?

都更危老重建時常被拿出來討論,哪種方案更具價值呢?我們可以先簡單了解都市更新。

都市更新也是考量到居住安全而產生的項目,不過面積相比危老重建更大,須達到500平方公尺以上,相對限制也更多,申請程序較複雜,需要辦理公聽會、聽證會,核定通過後才能施工,因為面積大、牽涉的住戶更多,遇到意見不一致的機率提升,所以來回溝通所造成的時間成本也更大。

我們也透過政府給的優惠做危老都更比較:

★ 容積獎勵上限差異

  • 都市更新容積獎勵上限為1.5倍法定容積,或是0.3倍法定容積+原建築容積。
  • 危老重建容積獎勵上限為1.3倍基準容積,或是1.15倍原建築之容積獎勵。

★ 稅負減免差異

  • 土地增值稅、契稅:危老重建沒有提供,都市更新則根據情形有不同減免方式。
  • 地價稅、房屋稅:兩者都是完成後減半徵收2年(50%),危老重建在2年減半期間「未移轉所有權」者,得最多延長至10年(共12年)。

(三) 危老重建流程及申請期限

申請期限是在危老條例發布後的10年內,也就是到民國116年5月31日。若近期屋齡將屆30年,有考慮要重新裝修的民眾可以把握機會,比起自己申請建照會來的划算很多。

危老重建流程相較於都更,程序相對單純且快速,因此採用書審而不設立委員會制度。民眾根據危老條例(可別錯認成為老條例了!)申請時,需要自行備妥文件,並主動向主辦機關申請,例如向文化局確認建築物是否具文化價值等。詳細文件可以參考危老條例施行細則。

重建流程大致上分成3個階段:

1.前置作業

  • 不具文化價值之建築物
  • 領有合法建築物文件
  • 屋齡30年以上
  • 通過結構安全性能評估(需經過建築物戶數50%以上同意辦理)

2.申請重建

  • 申請書
  • 所有權人100%同意書及名冊
  • 未完成重建之危險建築物證明文件
  • 切結書
  • 建築線指示圖
  • 重建計畫

3.申請使用執照

  • 申請既有建物拆除執照
  • 申請新建物建照執照
  • 申請內政部危老重建補助
  • 申請使用執照

所有階段中,最困難的是「取得建築物戶數所有權人100%同意」!想要推動危老重建,住戶的團結最為重要,也才能在容積獎勵期間完成申請,讓效益最大化!

申請重建通過後,就來到申請各種執照、等待核發的部分了,請建照不會很快下來,大致都需要半年至1年左右,各地區有所不同,這段期間也可以向各機構申請危老重建貸款、補助。

以上就是申請危老重建懶人包的內容,如果想看核准過的危老重建案例,可以到各市政府的都市更新處,裡頭都有詳細資料可以參考。

危老重建你家符合條件嗎?3大流程、2類資格先了解!

二、危老獎勵一次看

從政府的角度來看,劃分區域辦理都市更新對整體都市容貌較有規劃,但所耗費的時間卻會大幅增加,沒有個5年10年,改善幅度並不大,這段期間內屋齡超過30年的建築則會越來越多,如此一來將緩不濟急。


政府根據「都市危險及老舊建築物建築容積獎勵辦法」提出的危老容積獎勵,目的是為了鼓勵民眾主動提出重建,創造雙贏,有了危老重建容積獎勵,符合條件的建築翻新後不僅住的安全,能夠利用的空間也更大!

危老重建獎勵有3種,分別為「容積獎勵」、「放寬建蔽率及高度限制」,以及「減免稅負」。

(一) 容積獎勵

危老條例獎勵中,最受關注的莫過於容積獎勵了,符合條件可以將容積提升30%,還額外加上時程獎勵,只要在民國111年5月11日前提出申請,還能夠獲得6%,危老獎勵上限總計最高36%,是不是非常吸引人呢?

時程獎勵原應在民國109年(去年)5月11日截止歸零,但去年經過修法後,改採逐年以8%、6%、4%、2%、1%獎勵額度,鼓勵民眾在危老獎勵期限內,盡快提出申請!

我們整理出危老獎勵計算的細項供民眾參考:

  • 時程獎勵:6%(民國112年5月12日降至4%)
  • 原建築容積大於基準容積:10%
  • 符合危老條例適用資格:6 ~ 10%
  • 重建計畫範圍內基地面積未達200m²者:2%
  • 基地退縮:8 ~ 10%
  • 耐震設計:2 ~ 10%
  • 智慧建築標章等級:2 ~ 10%
  • 綠建築標章等級:2 ~ 10%
  • 無障礙環境評估等級:3 ~ 5%
  • 協助取得開闢公共設施用地:5%

若需要更詳細的危老容積獎勵表,可以到政府網頁尋找。

(二) 放寬建蔽率及高度限制

建蔽率指的是建築面積占基地面積的比例,簡單來說建蔽率越高,表示基地的空地越小,放寬建蔽率和高度的限制,代表民眾有更多元的選擇自己未來新家的樣貌!

詳細該如何放寬,將交由地方主管機關另訂標準,只需要注意不能超過原本的建蔽率即可。

(三) 減免稅賦

稅賦優惠在第一段有提過,這邊簡單複習一下:

  • 重建期間,免徵地價稅
  • 重建後地價稅及房屋稅減半徵收2年
  • 重建後未移轉所有權者,減半期間得延長最多10年,共計最長12年

危老重建你家符合條件嗎?3大流程、2類資格先了解!

三、危老重建缺點及注意事項

說了許多優點,危老重建似乎百利無一害。申請危老重建的案件雖然逐年提升,但也沒有到「炙手可熱」的地步,問題會出在哪裡呢?

1.危老重建費用

政府提出許多配套措施,包含貸款、補助等,無論如何,這仍是一筆不小的開銷,能不能再增添一筆支出,並不是每個人都能夠點頭。

2.100%同意過於困難

危老同意比例需要全體住戶都點頭,有些住戶可能每隔幾年就有小幅重新裝潢,即使30年屋況仍維持一定水準,有些住戶最近手頭比較緊,沒辦法再負擔1筆開銷,要讓大家都同意是非常困難的事情。

3.公設比例高

雖然有獎勵容積,但基地狹小,公設比例一定會偏高,室內空間縮小的情況下,要如何擺設家具也需要花費一些心思。

看完上述危老重建注意事項,你是不是覺得該仔細思考一下了呢?

以上是危老重建的相關資訊,如果您喜歡我們的文章,歡迎您分享!如果還有相關問題,也歡迎點擊下方或右側按鈕立即進行免費法律諮詢

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